Key Points    ○ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 강화(세율 인상 및 장특공제 배제)    ○ 조정대상지역 내 1세대1주택 양도세비과세 거주요건 강화, 분양권 전매시 50%세율    ○ 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정    ○ 양도소득세 장기보유특별공제 연간 공제율 하향조정 및 적용기간 연장    ○ 5년간 양도세 감면한도 2억원으로 일원화

전직 대통령의 탄핵과 헌정역사상 처음인 대통령 보궐선거로 탄생한 문재인정부는 지난 8월 2일 일자리 창출, 소득재분배, 세입기반 확충을 목표로 ‘2017년 세법개정안’을 발표했고, 이와 함께  ‘주택시장안정화 방안'도 함께 발표했습니다. 여기에는 조정대상지역에 대한 ‘다주택자 중과’ 및 ‘1세대1주택 비과세 요건 강화’, ‘분양권 전매시 50% 세율 적용’, ‘소득세 최고세율 인상’ 등 주택 양도소득세 중과와 관련된 내용이 포함되어 있습니다.

이번 시간에는 주택을 비롯하여 부동산과 관련한 세법개정안을 살펴보고자 합니다. 여러 새로운 내용들이 포함이 되었고, 각 시행시기도 다르기 때문에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

 
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 강화
 
서울(25개구 전역), 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 세종, 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 등 조정대상지역에서 주택을 양도하는 다주택자에 대한 양도소득세가 다음과 같이 강화될 예정입니다.
 

’18.4.1. 이후 양도분부터 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제

기존	개정(안)
장기보유특별공제(다주택자) - 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%공제 양도소득세율(다주택자) - 기본세율(6~40%)적용	다주택자는 장기보유특별공제 배제 - 다주택자 기준은 세대기준이며, 조합원입주권을 포함하여 산정 다주택자는 중과세율 적용   - 2주택자: 기본세율+10%P(16~50%)   - 3주택이상자: 기본세율+20%P(26~60%)

※ 2주택 이상 소유자 중 장기임대주택, 일정가격 이하 주택, 상속주택, 일시적 주택의 경우 등은 중과세 제외
 
즉, 내년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제가 배제가 되어 세부담이 크게 늘어날 전망입니다. 예를 들어 반포에 있는 아파트를 양도(양도가 10억원, 취득가 3억원, 13년 보유)할 경우 2주택자의 경우 내년 4월 1일 전에 매도하는 경우 양도세가 약 1억6,585만원, 4월 1일 이후에 양도하는 경우 3억1,935만원이 나오게 되어 약 1억5,350만원의 세부담이 늘어나게 되며, 3주택 이상자는 약 1억7,450만원이 증가하게 됩니다. 따라서 세부담 측면에서만 본다면 내년 4월 1일, 법이 시행되기전에 양도하는 것이 최선책이 될 것입니다.


 
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 및 분양권 전매시 양도세 강화
 
조정지역 내에서 2017.8.3.이후 취득*하여 양도하는 경우 1세대1주택 판정 시 2년 이상 거주요건이 새로이 부여**됩니다. 그러나 조정지역 내 주택이라도 2017.8.3. 전에 취득한 주택은 거주요건이 적용되지 않고, 조정지역으로 지정된 지역이 추후 해제되더라도 조정지역으로 지정된 기간에 취득한 주택의 거주요건은 그대로 유지됩니다.
* 원칙적으로 취득일과 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날 임
** 현행은 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하

한편, 2017.8.3. 현재 조정지역 내에서 아파트를 분양받아 잔금을 치르지 않은 주택이 전국적으로 10만 가구에 이르고 이들은 분양계약 당시 1세대1주택 요건으로서 ‘거주요건’이 없는 상태에서 분양을 받았는데 추후에 거주요건이 추가됨으로써 불이익을 받을 수 있는 문제점이 우려되었으나, 소득세법 시행령 개정으로 2017.8.2.이전에 무주택 세대가 조정지역 내 주택매매(분양) 계약을 하고 ‘계약금’을 지급한 경우 1세대1주택 비과세 요건인 ‘거주요건’을 적용받지 않는다고 확정했습니다. 이는 아파트 분양을 받아 계약금을 낸 상태에서 아파트 완공 후 잔금을 내고 소유권 이전까지 몇년이 걸리는 것을 감안해 무주택자인 실수요자가 거주요건을 적용받아 비과세 혜택을 받기 어려운 점을 감안한 조치로 보입니다.

다만 8.2. 이전에 조정지역 내 주택 매매계약을 체결한 세대가 무주택자가 아니고 잔금청산일 또는 등기접수일이 8.3.이후에 도래하는 경우에는 1세대1주택 요건을 따질 때 2년 이상 거주요건이 적용됨에 유의하셔야 합니다.

한편, 조정지역 내의 분양권을 양도하고 ’18.1.1.이후 잔금을 받는 분부터 보유기간***에 관계없이 양도소득세율 50%가 적용이 됩니다.
*** 현행 분양권 전매세율: (1년이내 전매) 50%, (1년이상~2년미만) 40%, (2년이상) 6~40%
 
 

소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정
 
소득세율 인상 및 과표구간 조정으로 초고소득층에 대한 소득세 부담이 강화될 예정입니다. 특히 양도소득세율도 이번 세율인상 및 과표구간 조정에 영향을 크게 받기 때문에 새로운 세법을 적용받지 않으려면 ’17.12.31.이전에 매도를 검토하셔야 합니다.
 

과표구간	현행	개정안
1,200만원 이하	6%	6%
1,200~4,600만원	15%	15%
4,600~8,800만원	24%	24%
8,800만원~1억5천만원	35%	35%
1억5천만원~3억원	38%	38%
3억~5억원		40%
5억원 초과	40%	42%

단, 소득세율부분은 연말 여야 합의에 따라 달라질 수 있는 부분이므로 조금더 지켜봐야 합니다.
 

양도소득세 장기보유특별공제 연간 공제율 하향조정 및 적용기간 연장
 
정부는 물가안정 추세 등을 감안하여 장기보유특별공제의 연간 공제율을 하향조정하면서 적용기간을 아래와 같이 연장하였습니다. 이 규정은 ’19.1.1.이후 양도하는 분부터 적용될 예정으로 1세대1주택 공제율(3년 이상 4년 미만 24%, 매년 8%P 인상, 10년 이상 80% 공제)은 기존과 동일합니다.
 

보유기간	현행	개정안
3년 이상 4년 미만	10%	6%
4년 이상 5년 미만	12%	8%
5년 이상 6년 미만	15%	10%
6년 이상 7년 미만	18%	12%
7년 이상 8년 미만	21%	14%
8년 이상 9년 미만	24%	16%
9년 이상 10년 미만	27%	18%
10년 이상 11년 미만	30%	20%
11년 이상 12년 미만		22%
12년 이상 13년 미만		24%
13년 이상 14년 미만		26%
14년 이상 15년 미만		28%
15년 이상		30%

 
 

양도소득세 감면한도 일원화
 

기존	개정(안)
양도세 1년간 감면한도 - 1억원 양도세 5년간 감면한도 ① 2억원   - 공익사업용 토지에 대한 감면      (현금 보상 및 단기채권 보상)   - 대토보상에 대한 감면   ② 3억원   - 영농조합법인 등에 현물출자하는     토지에 대한 감면   - 8년 자경농지∙축사용지 감면   - 공익사업용 토지에 대한 감면     (만기 3년 이상 장기채권 보상)	(좌 동)   5년간 감면한도 일원화   - 2억원

 
’15년 세법개정 시 1년에 2억한도(8년 자경농지 감면 등)의 감면 일원화(1억원으로) 이후 2년 만에 5년간 감면한도도 2억원으로 일원화될 예정입니다. 이는 양도세 감면이 과세형평을 저해할 요인이 크다는 지적이 있었기 때문인데요, ’18.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용이 되니 8년 자경 농지 등 시행시기를 감안하여 남은 기간 양도시기를 조절하는 것이 세액측면에서 유리할 것으로 보입니다.
 

이상의 주택세법 개정(안)내용 및 적용시기를 정리하면 다음과 같습니다.
 

구분	대상자	적용세율 등	적용시기	비고
조정대상지역	2주택 이상자 조정지역 내 주택양도	기본세율+10%P, 장기보유특별공제배제	’18.4.1.이후 양도분부터	소득세법 개정 (12월 초)
〃	3주택 이상자 조정지역 내 주택양도	기본세율+20%P, 장기보유특별공제배제	〃	〃
〃	조정지역 내 분양권 전매자	50% 단일세율	’18.1.1.이후 양도양부터	〃
〃	조정지역 내 1세대 1주택 양도자	2년 거주요건 추가	’17.8.3.이후 취득하여 양도하는 분부터	소득세법 시행령 개정
투기지역 12개 [서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포· 강서), 세종]	3주택 이상자가 투기지역 내 주택양도	누진세율+10%P	’17.8.3 이후 양도 분부터	장기보유특별공제 적용

 
 
지금까지 부동산관련 올해 세법개정안을 살펴보았습니다. 위의 내용은 정부의 세법개정(안)이므로 국회의 논의과정에서 변경될 수 있으나 본 사안은 그대로 시행될 가능성이 높습니다. 그러나 세율 부분은 변경의 여지가 있으므로 관련 뉴스에 관심을 기울여야 하겠습니다.
 

윤정원 세무전문위원(세무사), 2017.09.27
본 세무정보 자료는 투자자들의 세법지식 이해를 돕기 위한 참고용 자료이며, 실제 사안에 적용시에는 세무전문가와 충분히 상담하신 후 적용하시기 바랍니다.