다주택자중과! 이참에 주택임대사업자 등록하까?

절세칼럼투자컨설팅팀 2018.02.23

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 Key Points
    ○ 본인이 종합소득세 신고대상자인지를 확인해 5월에 미리 대비
    ○ 올해 4월 1일 부터는 다주택자중과와 임대사업자 세제혜택의 변화가 있음
    ○ 구청에 하는 임대사업자 등록과 세무서에 하는 면세사업자 등록은 다름
    ○ 세제혜택에는 면적과 임대기간, 임대호수 등 다양한 요건이 있으므로 꼼꼼히 체크하여야
  

정부의 주택가격 안정화 정책으로 부동산 규제가 이어지고, 양도소득세가 중과되는 4월이 다가오면서 주택임대사업자 등록과 이에 관한 문의가 늘고 있습니다. 각종 세금감면혜택이 있는 데다 당장 집을 팔지 않아도 되고, 양도소득세 등 세금의 중과를 피할 수 있기 때문입니다. 실제 지난 2월 14일에 발표한 정부자료에 따르면 ‘임대등록활성화 방안 발표 영향으로 작년 12월 7,348명 등록에 이어, 올해 1월에는 전년 동월 대비 2.5배 증가한 9,313명이 등록했다’고 밝혔습니다.*
* 국토교통부, ‘임대주택사업자 등록 급증세 이어져’, 2018.2.14

이번 시간에는 4월부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 등 각종 규제를 앞두고 관심이 높은 주택임대사업자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아래의 자료를 바탕으로 각종 참고사이트를 이용하시면 의사판단 및 실제 실행에 도움이 되리라 생각됩니다.

 
주택임대사업자란?

흔히 주택보유자가 착각하거나 오해하는 것이 바로 주택임대사업자의 정의입니다. 주택임대사업자란 누굴 말하는 것일까요? 정부에서 혜택을 주고 있는 임대사업자란 누구이며 어떻게 하면 될 수 있을까요? 또, 어디에 등록하는 것일 까요? 세무서에 등록을 하는 것인가요? 구청에 하는 것인가요? 꼬리에 꼬리를 물고 궁금증이 이어집니다. 여기에 대한 명확한 이해 없이는 세제혜택이나 의무이행을 말할 수 없을 것입니다.
 

임대사업자란?

여기서 임대사업자는 크게 2가지 종류가 있습니다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 시∙군∙구에 등록하는 임대사업자와 ‘세법’에 따른 세무서에 등록하는 부가가치세 면세사업자가 있습니다. 혜택을 보려면 이 두가지 등록을 동시에 하여야 하는 것이죠.

여기서 ‘임대사업자’란 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 ‘민간임대주택법’등에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은법에 따라 등록한 주택을 말합니다.

그런데 이제 주택임대에 대한 또다른 고민이 생깁니다. 바로 일반주택임대와 준공공주택임대 중에 선택을 해야 하는 것이죠. 세제혜택을 받기 위해서는 이 둘 중에 하나를 선택해야 하는데 두 종류의 차이가 적지 않기 때문입니다.

가장 큰 차이는 의무임대기간입니다. 일반임대주택은 ‘4년간’ 의무적으로 임대사업을 하는 조건이고, 준공공임대는 ‘8년간’ 의무적으로 임대사업을 하는 조건으로 세제혜택을 줍니다. 사실 준공공주택은 2013년 12월부터 도입했는데, 각종 세제혜택을 받는 대신 정부로부터 8년이상 의무임대, 임대료 인상률 제한 등의 규제를 받는 것입니다.
 

임대사업자 등록조건

주택을 1호 이상 소유하고 있거나, 분양∙매매∙건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자는 임대사업자 등록이 가능합니다. 다만, 오피스텔의 경우에는 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능합니다.
 

신청절차

임대사업자로 등록하려는 자는 필요서류**를 준비하여 시∙군∙구청에 임대사업자 등록을 신청***한 후, 사업자 등록증을 첨부하여 세무서에 별도로 사업자 신청을 하여야 합니다.
** 필요서류: 임대사업자 등록신청서, 임대사업자별 필요서류(주민등록초본 등), 임대 주택별 필요서류(건물등기사항증명서 등)
*** 정부24(www.gov.kr)를 통해서도 등록이 가능하며 올해 4월이후에는 시군구청 등록시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 등록절차 간소화를 추진

 
Tip 임대사업등록에 도움이 되는 사이트
  • 임대사업자 신청: 정부24(www.gov.kr→임대사업자 등록 신청)
  • 임대사업자 안내: 마이홈(www.myhome.go.kr→임대사업자 안내, 임대사업자 등록시 의무)
                 국토교통부(www.molit.go.kr→주거복지로드맵→임대주택등록활성화)
 

 
임대사업자 등록시 의무

임대사업자 등록을 하면 세제 혜택을 받으나 일단 4년 또는 8년간 매매나 양도를 못해 신중하게 결정을 해야 합니다. 대부분 임대주택 등록을 망설이는 이유가 이 때문이죠. 또, 신고 신청 의무와 임대차 관련 의무가 있는데 이를 잠깐 살펴보면 다음과 같습니다. 자세한 내용은 마이홈 홈페이지를 참고바랍니다.
 

신고 신청 의무

임대사업자는 임대차계약의 체결 및 변경시 임대차계약 신고를 계약체결∙변경시부터 3월 내 신고서 및 증빙서류를 갖추고 신고를 하여야 합니다. 또 다른 등록 임대사업자에게 주택매각시 양도신고도 하여야 하고 임대의무기간 내 매각하는 경우, 주택을 양수하는 등록 임대사업자가 포괄적으로 지위를 승계(양수도계약서에 명시)하여야 합니다.
 

임대차관련 의무

앞서 설명드린대로 임대의무기간(4월 또는 8년) 내 매각이 제한됩니다. 다만, ① 다른 등록사업자에게 지위를 포괄적으로 승계하는 경우, ② 2년 연속 적자가 발생하는 등 경제적사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 양도가 가능합니다. 한편, 의무임대기간 내 임대료 증액률은 연 5%로 제한되며, 표준임대차계약서를 사용하여야 합니다.
 

면세사업자 사업장현황신고

위의 내용들은 주로 민간임대주택특별법에 관한 내용이고, 세법에서는 면세사업자 사업장현황신고가 있습니다. 주택임대는 부가가치세법상 면세사업으로 면세사업자는 매년 2월 10일까지 직전년도의 수입금액과 시설현황 등 사업장의 기본내용을 세무서에 신고를 하여야 합니다.
 

 
주택임대사업자 세제혜택

이상 임대주택사업자의 정의 및 의무 등에 대해 알아보았습니다. 이렇게 복잡한 신고와 의무를 이행하여야 함에도 임대사업자 등록을 하는 것은 바로 세제혜택이 적지 않기 때문입니다. 이번에는 전체적인 세제혜택을 알아보고 다음시간에 좀더 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
 
구분 일반주택임대(4년) 준공공주택임대(8년)
취득세 60㎡이하: 100% 감면
(1호 이상)
60㎡이하: 100% 감면
60~85㎡: 50% 감면(20호 이상)
재산세 40㎡이하: 100% 감면
40~60㎡: 50% 감면
60~85㎡: 25% 감면
40㎡이하: 100% 감면
40~60㎡: 75% 감면
60~85㎡: 50% 감면
소득세 30% 감면 75% 감면
- 85㎡이하 6억원 이하 주택을 1호(’18.1.1~) 이상 임대
- ’18년 까지 2천만원 이하 임대소득 비과세
종합부동산세 합산배제 합산배제
- 합산배제 적용대상: 수도권 6억(지방 3억) 이하 + 1호 이상 + 5년 이상 임대시
                    단, ‘18년 4월 이후 등록분은 8년 이상 임대해야 함
양도소득세 중과배제 중과배제
10년 임대시 100% 감면
- 중과배제 적용대상: 수도권 6억(지방 3억) 이하 + 1호 이상 + 5년 이상 임대시
                    단, ‘18년 4월 이후 등록분은 8년 이상 임대해야 함
양도소득세
장기보유특별공제
주택보유기간에 따라 최대 40% 주택보유기간에 따라 최대 70%
                    단, ‘18년 4월 이후 등록분은 8년 이상 임대해야 함
 
 
지금까지 주택임대사업자 신청방법, 절차, 의무, 혜택을 다양하게 살펴보았습니다. 정부가 의지를 가지고 임대사업자 등록을 유도하는 만큼 당장 양도할 의사가 없고, 임대사업을 하실려는 분은 위의 참고사이트나 자료 등을 확인하여 꼼꼼히 살펴보고, 임대사업자 등록을 미리 하여 다양한 혜택을 누리는 것이 유리할 것으로 보입니다. 


윤정원 세무전문위원(세무사), 2018.02.23
본 세무정보 자료는 투자자들의 세법지식 이해를 돕기 위한 참고용 자료이며, 실제 사안에 적용시에는 세무전문가와 충분히 상담하신 후 적용하시기 바랍니다.
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