Key Points 공시가격 6억원(9억원) 초과 주택 증가로 인한 종합부동산세 대상 확대 공시가격 6억원 초과시 장기임대주택에 대한 세제혜택 불가 처분, 증여, 임대주택 등록 등을 통한 종부세 대상 배제 검토 증여 계획이 있다면 4월말 이전에 증여해야 증여전 취득세, 양도소득세 등 종합적으로 검토

 지난 3월 14일 국토교통부는 2019년 1월 1일 기준, 전국 공동주택 1,339만호의 공시가격(안)을 발표하였습니다. 이에 대해 소유자 의견청취 절차를 거친 후 2019년 4월 30일 최종 결정∙공시할 예정이라고 하였습니다. 그동안 시세변동분을 반영하겠다는 의지를 보여왔고, 고가 주택 중에서 상대적으로 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 일부 주택에 대해서는 현실화율을 개선하였습니다.

한편, 공동주택 공시가격(안) 변동률은 전국 평균 5.32% 상승하였고 서울의 경우 전년 대비 14.17%로 전국 평균보다 높게 상승하였습니다. 이에 따라 종합부동산세 부과 대상 기준인 9억원 초과 주택은 약 23만9,862세대로 전년 대비 증가하고 이에 따른 세금 부담도 커질 것으로 예상되고 있습니다.

전년대비 공시가격 9억원 초과 공동주택 수(단위: 호)

구분	합계	9억초과 30억이하	30억초과
2018	140,807	139,933	874
2019	219,862	218,638	1,224
증가율	56%	56%	40%
(출처 : 국토교통부 보도자료 2019.3.14.)

 
이번 시간에는 공시가격 상승으로 인한 세금문제와 그에 따른 절세전략에 대해서 살펴보고자 합니다.
 


1세대1주택자도 9억원 초과시 종합부동산세 납부해야

주택에 대한 재산세, 종합부동산세 등 보유세는 매년 4월 30일 발표되는 공시가격을 기준으로 하여 6월 1일 시점에 소유하고 있는 자에게 부과됩니다. 이 중 특히 종합부동산세의 대상자가 확대되고 그 부담도 커질 것으로 예상이 되고 있습니다.

 종합부동산세는 공시가격에서 6억원(1세대1주택자인 경우 9억원)을 차감한 가액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출하고, 그 과세표준에 세율을 곱하여 종합부동산세를 계산합니다.

종합부동산세 = 〔(공시가격 - 6억원(9억원)) ⅹ 공정시장가액비율〕 ⅹ 세율 – 공제할 재산세액

 이미 세법개정에 따라 공정시장가액비율이 2019년 85%에서 2022년 100%*까지 점진적으로 인상될 예정이고, 세율도 인상된 상황에서 공동주택가격까지 상승하면서 그 부담이 더욱 가중될 것으로 보입니다.
* (‘19) 85% -> (’20) 90% -> (’21) 95% -> (’22) 100%
 


6억원 초과시 임대주택으로 등록하더라도 장기임대주택 세제혜택 배제

한편, 세법에서 정하고 있는 장기임대주택 세제혜택으로는 거주주택 비과세판정시 주택수 제외, 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 적용, 종합부동산세 합산배제 등이 있습니다. 그런데 작년까지는 공동주택가격이 6억원 이하였던 주택이 금년 발표로 인해 6억원을 초과하게 되는 경우 장기임대주택으로 등록하더라도 이러한 세제혜택을 받을 수 없게 됩니다. 따라서, 고시 전일인 4월 29일까지 미리 관할 지자체와 관할 세무서에 등록 완료하셔야 세법에서 정한 장기임대주택 세제혜택을 받으실 수가 있습니다.
 

Check Point 면적 및 가액에 따른 주택임대사업자 세제 혜택 적용 여부 구  분 국민주택 이하 & 6억원 이하 국민주택 이하 & 6억원 초과 국민주택 초과 & 6억원 이하 국민주택 초과 & 6억원 초과 ① 비과세판정시 주택 수 제외 ○ Ⅹ ○ Ⅹ ②다주택자 중과세 배제* ○ Ⅹ ○ Ⅹ ③종합부동산세 합산배제* ○ Ⅹ ○ Ⅹ ④장기보유공제 50%(70%)** ○ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ⑤조정지역 2년거주요건 적용배제 ○ ○ ○ ○ *’18.9.13.이후 취득하는 주택부터 배제 불가 **’18.9.13.이후 취득하는 주택부터 가액(6억원이하)요건 추가

 


대응방안은?

이번 공동주택가격 상승으로 인해 많은 분들이 종합부동산세 대상자가 될 것으로 예상되는만큼 종합부동산세 대상에 해당하는지 여부를 미리 확인하셔야 합니다. 만약, 올해에 종합부동산세 대상이 되거나 부담이 가중될 것으로 예상되는 분들은 양도, 배우자 증여를 통한 부부공동명의, 임대주택 등록 등 그 부담을 줄이는 방안을 생각해볼 수 있겠습니다.
 
 

Tip 올해에 종합부동산세 부담이 가중될 것으로 예상되는 경우 어떻게 해야 할까요? ① 타인에게 양도 또는 배우자 등에게 증여(또는 일부증여)하거나 ② 관할 지자체 및 세무서에 임대주택으로 등록하여 합산배제시킴으로써 보유재산가액을 기준금액 6억원(9억원) 이하로 하는 경우에는 종합부동산세의 부담을 줄일 수 있습니다.

 


공동주택가격 공시일인 4월 29일 이전 증여시 증여세 절감!

상속세및증여세법에서는 배우자 또는 자녀에게 증여시 증여일 현재의 시가를 증여재산가액으로 하고 있습니다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격을 시가로 보아 증여세를 계산합니다. 따라서, 공동주택가격 공시일인 4월 29일을 전후로 언제 증여하냐에 따라 증여세가 달라질 수 있습니다. 만약, 증여를 계획하고 있으시다면 공동주택가격 공시일인 4월 29일 이전에 증여하시면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
다만, 증여세는 없더라도 취득세는 납부하셔야 하므로 줄어드는 종합부동산세와 늘어나는 취득세를 함께 고려하셔야합니다. 또한, 증여를 원인으로 하여 취득 후 양도하는 경우 취득가액은 증여로 취득할 당시의 증여재산가액이 되므로 당장의 증여세는 줄어들지만 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 따라서, 향후 양도시 부담하게 되는 양도소득세까지 함께 고려해서 결정하여야 합니다.

지금까지 종합부동산세 절세전략에 대해서 살펴보았습니다. 이번 공동주택가격 상승으로 인해 많은 분들이 종합부동산세 대상자가 될 것으로 예상되는만큼 미리 종합부동산세 대상 여부를 확인하셔서 준비하시길 바라며, 부동산 절세전략 수립시 종합부동산세뿐만 아니라 다른 세목까지 함께 영향을 미치므로 세무전문가의 조언을 받아 실행할 것을 권해드립니다.



김철종 세무전문위원(세무사), 2019.03.26
본 세무정보 자료는 투자자들의 세법지식 이해를 돕기 위한 참고용 자료이며, 실제 사안에 적용시에는 세무전문가와 충분히 상담하신 후 적용하시기 바랍니다.