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절세가이드&칼럼

2020년! 달라지는 부동산 세제는?!

절세칼럼투자컨설팅팀 2020.01.23

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2020년! 달라지는 부동산 세제는??!
 
Key Points
주택 유상거래 취득세율 조정
○ 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유공제 적용기한 신설
○ 소형주택 임대사업자 세액감면율 축소 및 적용기한 연장
○ 주택임대소득의 주택 수 계산방법 개선
조정대상지역 내 등록임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건 특례 삭제
조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화
다주택자가 장기 보유한 주택에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제
 
   지난 12월 10일 소득세법 개정안이 국회를 통과하였고, 1월 6일 기획재정부에서는 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항을 규정하기 위한 후속 시행령 개정안을 발표하였는데요. 이번 시행령 개정안은 향후 입법예고(1.6 ~ 1.28.), 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 2월 중 공포∙시행될 것으로 예상되고 있습니다. 지난번에는 개정세법 중 금융관련 세제에 대해 살펴보았다면, 이번 시간에는 부동산관련 세제에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
 

1. 주택 유상거래 취득세율 조정(지방세법)
 
   종전 주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%의 계단형 구조여서 6억원과 9억원에서 취득가액이 조금만 상승해도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 크게 증가하는 문턱효과가 있었습니다. 이로 인해 거래가격을 실제보다 낮게 신고하는 등 주택거래에 왜곡이 있어 왔는데요. 이를 해소하기 위해 6억원과 9억원에서 세율이 한번에 1%씩 올라가던 것을 취득가격에 따라 점증적으로 올라가는 사선형구조로 개정되었습니다. 따라서, 2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 취득하는 경우 취득세율은 아래 산식에 따라 취득가액에 비례하도록 조정됩니다.


 
   한편, 주택 취득시에는 유상거래로 인한 취득세율 4%가 아닌 1~3%의 특례세율을 적용하는데요. 이번 개정으로 인해 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 주택유상거래 특례세율 적용대상에서 제외되어 4%의 일반세율이 적용됩니다.
 

2. 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제 적용기한 신설(조세특례제한법)
 
   그동안 국민주택규모 이하인 주택을 세무서 및 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록(등록 당시 기준시가 6억원 이하)하는 경우 8년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있었는데요. 이번 개정으로 인해 장기보유특별공제율 특례 적용을 위한 요건은 동일하나 2022년 12월 31일까지 임대주택 등록하는 경우에 한하여만 적용하는 것으로 기한이 신설되었습니다..
 

3. 소형주택 임대사업자 세액감면율 축소 및 적용기한 연장(조세특례제한법)
 
   소형주택(85㎡이하, 기준시가 6억원이하)을 세무서와 지자체에 모두 등록한 상태에서 임대기간이 4년 이상인 경우 주택임대소득세의 30%, 8년 이상인 경우 주택임대소득세의 75%를 감면받는 규정의 적용기한이 2019. 12. 31.에서 2022. 12. 31.까지 연장되었습니다. 다만, 기한은 연장되나 감면율에서 일부 변경 사항이 있는데요. 2021. 1. 1. 이후 발생하는 소득분부터는 1호 임대시에는 현행과 동일하게 30%/75% 세액감면되나, 2호 이상 임대시에는 4년 이상 임대시 20%, 8년 이상 임대시에는 50%로 감면율이 축소될 예정입니다.
 

4. 주택임대소득의 주택수 계산방법 개선(소득세법시행령)
 
   소유주택 수에 따라 주택임대소득의 과세 여부가 결정되는데, 공유주택에 대하여는 최다지분자의 소유주택으로 계산하고 있습니다. 이번 개정세법에서는 현행규정과 동일하게 공동소유 주택에 대하여 최다지분자의 소유주택으로 계산하되, 과세형평을 위해 고액의 임대소득을 얻는 공유주택 소수지분자도 과세대상에 포함시키기로 하였는데요. ① 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나, ② 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동소유지분을 소유하는 경우에는 소수지분자도 주택수에 가산하는 것으로 개정(안)되었습니다.
   한편, 동일주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우에는 ① 부부 중 지분이 더 큰 자, ② 부부의 지분이 동일한 경우 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자 1인의 소유주택으로 계산합니다.
 

5. 조정대상지역 내 등록임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건 특례 삭제(소득세법시행령)
 
   조정대상지역 내 1세대 1주택을 양도시 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는데요(거주요건). 1세대 1주택을 민간임대주택 등록 후 임대의무기간을 충족하고 임대료 증가율이 5% 이하인 경우에는 특례를 적용받아 2년 거주요건을 충족시키지 못하더라도 2년 이상 보유만 했다면 양도소득세를 비과세받을 수 있었습니다. 그런데 2019. 12. 16. 『주택시장 안정화 방안』 발표에서 조세형평성 제고를 위해 등록임대주택에 대한 특례 규정을 삭제하였고 2019. 12. 17. 이후 사업자등록∙주택임대등록분부터는 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주요건까지 충족시켜야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
 

6. 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득세법시행령)
 
   일시적 2주택 보유자가 신규주택을 취득한 날로부터 3년(조정대상지역 내 2년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는데,  2019. 12. 17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 분부터는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내에 종전주택을 양도해야만 비과세를 적용받는 것으로 개정(안)되었습니다.
 

7. 다주택자가 장기 보유한 주택에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제(소득세법시행령)
 
   2019. 12. 16. 『주택시장 안정화 방안』 발표로 인해 2주택 이상 보유자의 종합부동산세, 양도소득세 등 부담이 커질 것으로 예상되고 있는데요. 이에 다주택자가 보유기간 10년 이상인 주택을 2019. 12. 17.부터 2020. 6. 30.까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과를 한시적 배제하는 것으로 개정되었습니다. 따라서, 10년 이상 보유한 주택 매도를 염두에 두고 있는 분들은 2020. 6. 30.까지 매도하는 것이 세금 측면에서 유리할 것입니다.
 
   지금까지 2020년 달라지는 부동산 세제 내용에 대하여 살펴보았는데요. 최근 부동산 세제 관련해서 수시로 바뀌다보니 주택 수, 지역, 등록 여부, 취득 시기 등 구체적인 사항까지 따져봐야 합니다. 따라서, 오늘 살펴본 개정 사항을 꼼꼼히 체크하시고 세무전문가와의 상담 등을 통해 절세에 활용하시기 바랍니다.
 


김철종 세무전문위원(세무사), 2020.1.23.
본 세무정보 자료는 투자자들의 세법지식 이해를 돕기 위한 참고용 자료이며, 실제 사안에 적용시에는 세무전문가와 충분히 상담하신 후 적용하시기 바랍니다.
 
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